Giá thuê nhà phố mặt tiền khu trung tâm giảm sâu

Tuyến đường Lê Thị Riêng (quận 1, TP HCM) vốn tập trung kinh doanh các dịch vụ salon tóc, tiệm làm nail, spa, thẩm mỹ viện, cửa hàng thời trang… Giai đoạn trước 2021, giá thuê nhà phố mặt tiền ở đây rất được giá, 88 triệu đồng mỗi tháng (4×16 m) là mức bình thường. Sau khi đóng cửa hàng loạt do giãn cách xã hội, đến nay vẫn còn nhiều thương hiệu chưa quay trở lại. Một số cơ sở hoạt động trở lại, nhiều đơn vị kinh doanh kém hiệu quả nên trả mặt bằng. Số chấp nhận thuê thì muốn được hỗ trợ giá, nhưng nhiều chủ nhà cũng không muốn ký hợp đồng với mức giá giảm khoảng 1/3, nên chưa muốn ký hợp đồng. 

Trên đường Cách Mạng Tháng Tám, một số mặt bằng có diện tích trên 50m2 có giá thuê gần 200 triệu mỗi tháng. Sau hai năm bị trả mặt bằng, chủ nhà để trống vì giá thuê thấp hơn trước. Đến cuối năm 2022, căn này mới được thuê lại với mức giá 130 triệu đồng. Chủ nhà rao bán căn này giá 80 tỷ đồng suốt hai năm đến nay vẫn chưa có người mua.

 

Thống kê quý II từ Batdongsan cho thấy, mức độ quan tâm nhà phố khu trung tâm TP HCM giảm 6% do hoạt động tiêu dùng khó khăn. Nhiều căn nhà phố mặt tiền (2-3 tầng) tại các tuyến đường như Lê Lợi, Nguyễn Thị Minh Khai, Cách Mạng Tháng Tám, Trương Định vẫn trong tình trạng bỏ trống nhiều, dày đặc số điện thoại rao bán và cho thuê, vỉa hè phía trước thành điểm bán hàng rong trong nhiều tháng qua. Những thương hiệu đang hoạt động chủ yếu do duy trì hợp đồng thuê từ trước. 

Khảo sát của Savills cho thấy, giá thuê nhà phố tại các tuyến đường trung tâm TP HCM giảm 8% mỗi năm từ 2019 đến nay. Báo cáo cũng chỉ ra rằng, trong suốt ba tháng gần đây, lượng tiêu thụ mặt bằng khu vực trung tâm đạt khoảng 500 m2, thấp nhất kể từ quý IV/2022.

Các điều kiện cho thuê hiện ưu đãi hơn trước, ví dụ tiền đặt cọc đã giảm từ 3-6 tháng xuống chỉ còn 1-2 tháng. Nếu khách thuê mở cửa hàng mỹ phẩm, thời trang, spa dài hạn, chủ nhà tặng thêm phí Internet, tiền nước, tiền đổ rác…

Các chuyên gia bất động sản phân tích sau 2020-2021 gần như tất cả hoạt động kinh doanh cần sử dụng mặt bằng đều phải đóng cửa, thu hẹp quy mô. Quý I/2022 nhiều đơn vị còn trong quá trình cẩn trọng quan sát tình hình, việc mở dần lại hoạt động kinh doanh mới bắt đầu tăng từ quý II/2022. Vì thế, dù nhiều doanh nghiệp hoạt động lại, vẫn không đủ số lượng cửa hàng kinh doanh ban đầu so với trước dịch. Hơn nửa, kinh tế Việt Nam có độ trễ so với tình hình suy thoái của thế giới, hiện nay là thời điểm nền kinh tế ngấm đòn sâu, người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu. Từ đó, dù các nhãn hàng sẽ chỉ mở cửa khoảng 30% điểm kinh doanh so với trước để đánh giá, nếu đạt hiệu quả thì mới tiếp tục mở rộng.

Nguyên nhân thứ hai là sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng, dịch chuyển dần giao dịch từ mua bán trực tiếp tại cửa hàng sang hình thức kinh doanh trực tuyến. Vì thế, một số người thuê cho rằng không nhất thiết phải có cửa hàng vật lý.

Nguồn cung mặt bằng nhiều trong khi nhu cầu giảm mạnh, người đi thuê có nhiều chọn lựa nên muốn giảm giá thấp hơn nhiều so với trước dịch dẫn tới xuất hiện mâu thuẫn về giá “khớp lệnh” giữa bên đi thuê với chủ nhà. Ví dụ những mặt bằng trước dịch rao với giá 150 triệu đồng mỗi tháng thì sau dịch khách thuê chỉ trả tối đa 100 triệu đồng mới ký hợp đồng, nhiều trường hợp chủ nhà kỳ vọng cho thuê 280 triệu nhưng bên thuê thương lượng với mức giá 200 triệu đồng.

Về phía khách thuê, nhiều môi giới cho rằng nhu cầu tìm thuê nhóm khách bán lẻ vẫn có, tuy nhiên họ đang trong giai đoạn chờ đến khi tìm được giá thuê tốt, vì thế những chủ nhà đồng ý giảm mạnh hơn 30% vẫn có người thuê.

Theo đà thị trường, dự đoán giá cho thuê từ đây tới quý II năm sau vẫn chỉ đạt 80% so với giai đoạn 2019. Các nhà đầu tư tương lai của loại hình này cần lưu ý tìm hiểu thêm về giá cho thuê nhà tại khu vực để tính phương án dự phòng.